北京抬板住宅版图再扩容。

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9月22日，昌平区昌平新城东沙河西岸局部地区土地一级开发项目CP00-0902-0008、0009地块完成出让，北京城建以底价17亿元摘得，住宅楼面价约1.92万元/平方米。

本次出让无其他房企报名，北京城建托底拿下。值得一提的是，该地块是昌平区首宗在出让条件中明确提及抬板设计的住宅用地，这也标志着抬板住宅正式落地近郊板块。

城建底价拿地 昌平老城新增供应

此次地块成交，可以说是为昌平老城板块补充住宅供应。

北京规自委显示，宗地位于昌平区城北街道，属于北六环外，邻近地铁昌平线昌平东关站。周边有菓岭假日广场、国泰百货（昌平店）、北京市昌平区中医医院、白浮泉公园等生活配套设施。

从规划指标来看，地块包含0008、0009两个子地块，土地面积49262.675平方米，建筑控制规模92121.202平方米，容积率1.87，建筑高度60米。按照出让要求，两个住宅用地各含1800平方米劳动力安置商业。

综合地块指标与区位条件判断，项目大概率打造小高层产品，客群以昌平本地自住群体为主。

针对该地块的价值，克而瑞相关分析指出，宗地将为昌平老城板块补入一宗低密、滨河、配套成熟的优质宅地供应。但相比东小口、北七家等新兴板块，昌平老城板块的城市能级存在差异，产业外溢能力较弱，老城板块去化依赖本地改善客群。

放眼整个板块，在售新房的价格体系较为清晰。其中，建发观堂府于2024年开盘，整体网签去化率超八成，成交均价约为4.58万元/平方米；龙湖恩祥凌雲颂于2025年11月开盘，成交均价3.97万元/平方米，去化率约24%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯坦言，建发观堂府等周边新房项目尽管去化表现尚可，但整体体量偏大，合计仍有1000余套存量房源，可能对本地块形成一定分流。

此外，未入市的铭嘉地产昌平南邵低密地块，容积率1.01，限高18米，主打低密墅类产品，产品属性与本次地块的小高层定位形成明显分化，二者客群基本不重叠，新成交地块可以错位参与板块房源角逐。

克而瑞数据显示，2026年以来，昌平区涉宅用地新增供应5幅，建筑面积总计约41.74万平方米，是北京全市今年以来涉宅用地供应规模最大的区域。截至目前，共成交4幅涉宅用地，平均楼板价27254元/平方米，创下自2022年以来新高，平均溢价率5.69%，也达到自2023年以来的新高，整体提质明显。

昌平首个抬板 北京抬板住宅扩容

在本次昌平土拍中，抬板设计规则首次写入出让文件。出让文件明确，居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。

抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。

在空间利用上，设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。

业内人士分析认为，这套设计模式，可以整合地上地下立体空间，将社区园林、公共活动空间抬升至地面以上，实现人车空间分离，解决传统社区首层潮湿、地面人车混行等居住痛点，是住宅产品向立体空间升级的探索。

事实上，抬板住宅并非北京楼市全新概念，当前抬板社区正成为市场热点，多家房企已经在内城核心地块布局该类产品。

其中，丰台保利太平桥项目，采用全抬板社区设计，社区整体抬高约5.6米，以架空层结合底层入户花园，实现人、车、物立体分层；丰台华润万泉寺项目也是采用全域抬板设计，抬板层高度约6米，叠加住宅的首二层架空，实际住宅一楼被抬到了传统住宅4层的高度，大幅提升首层景观体验。

国贸丰台桥南项目，同样采用全域抬板方案，抬板层高预计在3.6米至3.8米之间，搭配1.1的低容积率，规划“洋房+叠拼”产品，重点强化社区私密性。

对比来看，此前规划抬板项目均集中于丰台内城改善板块，而昌平地块将抬板规则落地近郊新城刚需首改地块，是抬板设计思路的一次外溢尝试，后续项目规划、产品方案有待持续观察。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷